Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 6 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.262.2024.1.DP

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, która nie przebywa na stałe na terytorium Polski - spoczywa na Panu ograniczony obowiązek podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r., poz. 226 ze zm.), zwanej dalej jako „ustawa PIT".

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od dnia (...) 2013 r.

Przeważająca działalność gospodarcza to „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi" (PKD 68.20.Z).

Od 2024 r. opodatkowany jest Pan ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.). Wnioskodawca jest także czynnym podatnikiem podatku VAT.

W roku 2012 nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży czterokondygnacyjny wielorodzinny budynek mieszkalny – Kamienicę położoną przy ul. A 1 w B, dalej zwaną jako „Nieruchomość" lub „Kamienica". Dla Nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta nr (...). Kamienica została wzniesiona w (...) roku.

Kamienica została wprowadzona do Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi środek trwały – została wprowadzona do ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny. Kamienica podlegała amortyzacji tak długo, jak pozwalał na to stan prawny.

Nieruchomość jest uwzględniona w wykazie środków trwałych.

Zgodnie z uproszczonym wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Prezydenta Miasta B z (...) 2024 r. nr (...) – grunt, na którym jest położona Kamienica, stanowi tereny mieszkaniowe.

Natomiast z wypisu z kartoteki budynków wydanego przez Prezydenta Miasta B z (...) 2024 r. nr (...) wynika, że Kamienica stanowi budynek mieszkalny klasyfikowany do 110 KST.

Wynajmuje Pan lokale mieszczące się w Kamienicy w ramach swojej działalności gospodarczej. Z tytułu najmu wystawia Pan faktury VAT, w których wykazuje podatek należny.

Nieruchomość została nabyta w 2012 r. jako budynek mieszkalny, a większość lokali służyła wówczas jako mieszkania. Również aktualnie lokale te są przystosowane właśnie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

W miarę upływu czasu, pod wpływem sytuacji rynkowej zaczął Pan wynajmować poszczególne lokale wchodzące w skład Kamienicy jako lokale przeznaczone pod prowadzenie działalności gospodarczej. W każdej chwili możliwe jest jednak wynajęcie większości lokali jako lokali mieszkalnych (tzn. takich, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych). Dla większości lokali możliwe jest uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkaniowego.

Obecnie rozważa Pan zbycie Nieruchomości jako budynku mieszkalnego.

Do dnia zbycia nie jest planowane dokonywanie żadnych zmian konstrukcyjnych w budynku. Na moment składania wniosku nie jest znana data zbycia Kamienicy ani kupujący. Liczy Pan, że sprzedaż nastąpi do końca 2024 r.

Do momentu sprzedaży przedmiotowa Nieruchomość nie zostanie wycofana z wykazu środków trwałych. Sprzedaż nastąpi w ramach Pana działalności gospodarczej.

Pytania

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy PIT, a w związku z tym będzie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu z działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy PIT, a w związku z tym będzie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Tym samym nie będzie Pan obowiązany do zapłaty podatku dochodowego od dochodu uzyskanego ze sprzedaży Kamienicy.

Uzasadnienie Pana stanowiska

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT

źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT

przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w świetle art. 10 ust. 3 ustawy PIT

przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy PIT, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy PIT

za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT

przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy PIT

do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy PIT) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

Klasyfikacja budynków

Klasyfikując środki trwałe do poszczególnych grup należy posiłkować się Klasyfikacją Środków Trwałych.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1864),

Klasyfikacja Środków Trwałych jest usystematyzowanym wykazem środków trwałych (obiektów) służących do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. W Klasyfikacji Środków Trwałych za podstawową jednostkę ewidencji przyjmuje się pojedynczy element majątku trwałego spełniający określone funkcje w procesie wytwarzania wyrobów i świadczenia usług. Może nim być m.in. budynek, maszyna, pojazd mechaniczny. Jedynie w nielicznych przypadkach dopuszcza się w ewidencji przyjęcie za pojedynczy obiekt - obiektu zbiorczego, którym może być zespół przewodów rurociągowych lub zespół latarni jednego typu, użytkowanych na terenie zakładu, ulicy, osiedla, zespoły komputerowe.

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych,

przez budynek należy rozumieć zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W świetle przepisów ww. rozporządzenia, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne, i tak:

·budynki mieszkalne - są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem,

·budynki niemieszkalne - są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych PKOB, stanowiącej załącznik do ww. rozporządzenia budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa (50%) całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Przy czym część "mieszkalna" budynku, tj. wykorzystywana dla celów mieszkalnych obejmują pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków rodzaj budynku posadowionego na gruncie, według Klasyfikacji Środków Trwałych, to budynek mieszkalny. Z aktu notarialnego wynika, że nabył Pan budynek mieszkalny. Lokale te są przystosowane właśnie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – większość z nich oprócz tzw. części dziennej posiada także kuchnie oraz łazienki. Zatem większość lokali może obiektywnie spełniać funkcje mieszkaniowe. Dla większości lokali możliwe jest uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkaniowego.

Obecnie rozważa Pan zbycie Nieruchomości jako budynku mieszkalnego. Taka kwalifikacja budynku wynika z:

1)aktu notarialnego, potwierdzającego nabycie przez Pana Kamienicy;

2)przeznaczenia lokali znajdujących się w Kamienicy jako lokali mieszkalnych – takich, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

3)możliwości wynajęcia większości lokali jako lokali mieszkalnych bez potrzeby dokonywania bardziej złożonych prac remontowych;

4)klasyfikacji budynku – z wypisu z kartoteki budynków wynika, że Kamienica stanowi budynek mieszkalny klasyfikowany do 110 KŚT.

Fakt, że lokale są wynajmowane i jest w nich prowadzona działalność gospodarcza przez najemców, w ocenie Wnioskodawcy nie ma znaczenia dla faktu, że Kamienica stanowi budynek mieszkalny.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zbycie nieruchomości mieszkalnej – z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy PIT nie będzie skutkowało powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tego budynku.

Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy PIT powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Kamienicę nabył Pan w 2012 r. i spodziewa się jej zbycia w 2024 r.

Zatem Pana zdaniem sprzedaż opisanej Nieruchomości (budynku mieszkalnego), wykorzystywanej przez Pana w działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Nieruchomość została nabyta. Tym samym nie będzie Pan obowiązany do zapłaty podatku dochodowego od dochodu uzyskanego ze sprzedaży Kamienicy.

Uważa Pan, że fakt opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów z działalności gospodarczej nie stoi na przeszkodzie temu, aby przychód uzyskany ze sprzedaży Kamienicy był zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 14 ust. 2c w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT z uwagi na fakt, że jest to budynek mieszkalny. Pogląd taki znajduje potwierdzenie, między innymi, w interpretacji indywidualnej z 12 października 2022 r. nr 0113-KDIPT2-1.4011.660.2022.4.MZ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnym źródłem przychodów jest określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy

przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (…).

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

W myśl art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

W myśl art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,

3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

–bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Przepisy nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy:

w przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.

Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od (...) 2013 r. Przeważająca działalność gospodarcza to „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi". Od 2024 r. opodatkowany jest Pan ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W roku 2012 nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży czterokondygnacyjny wielorodzinny budynek mieszkalny – Kamienicę. Kamienica została wprowadzona do Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi środek trwały – została wprowadzona do ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny. Kamienica podlegała amortyzacji tak długo, jak pozwalał na to stan prawny. Nieruchomość jest uwzględniona w wykazie środków trwałych. Wynajmuje Pan lokale mieszczące się w Kamienicy w ramach swojej działalności gospodarczej. Z tytułu najmu wystawia Pan faktury VAT, w których wykazuje podatek należny. Nieruchomość została nabyta w 2012 r. jako budynek mieszkalny, a większość lokali służyła wówczas jako mieszkania. Również aktualnie lokale te są przystosowane właśnie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W miarę upływu czasu, pod wpływem sytuacji rynkowej zaczął Pan wynajmować poszczególne lokale wchodzące w skład Kamienicy jako lokale przeznaczone pod prowadzenie działalności gospodarczej. W każdej chwili możliwe jest jednak wynajęcie większości lokali jako lokali mieszkalnych (tzn. takich, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych). Dla większości lokali możliwe jest uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkaniowego. Obecnie rozważa Pan zbycie Nieruchomości jako budynku mieszkalnego. Do dnia zbycia nie jest planowane dokonywanie żadnych zmian konstrukcyjnych w budynku. Na moment składania wniosku nie jest znana data zbycia Kamienicy ani kupujący. Liczy Pan, że sprzedaż nastąpi do końca 2024 r. Do momentu sprzedaży przedmiotowa Nieruchomość nie zostanie wycofana z wykazu środków trwałych. Sprzedaż nastąpi w ramach Pana działalności gospodarczej.

W związku z tym, że przychody opodatkowuje Pan zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a Kamienica, którą zamierza Pan sprzedać ma charakter mieszkalny, to do opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia tej Kamienicy zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W związku z tym, że Kamienicę nabył Pan w 2012 r., to jej sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż Kamienicy o charakterze mieszkalnym nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Reasumując – przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym (Kamienicy) wykorzystywanym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż Kamienicy nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Zatem w Pana przypadku nie wystąpi obowiązek podatkowy z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Dokonałem oceny stanowiska w kontekście wskazanej we wniosku informacji, że opisana we wniosku nieruchomość stanowi budynek mieszkalny klasyfikowany do 110 KŚT i została wprowadzona do ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny. Przyjąłem zatem, że zbywana kamienica jest budynkiem mieszkalnym.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Odnosząc się do powołanej przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 6 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.262.2024.1.DP